Она отметила, что, учитывая статистические данные последних пяти лет, за год количество мошенничеств при покупке, продаже или обмене квартир может достигать 60 фактов. Около 64% подобных преступлений совершены сотрудниками легальных фирм, занимающихся риэлтерской и иной деятельностью, связанной с рынком жилья. Именно таких недобросовестных риэлтеров принято называть «черными». Остальная часть преступлений совершается лицами, выдающими себя за таких сотрудников.
В большинстве случаев (около 80%) потерпевшими являются обычные граждане, которые обращаются к риэлтерам за помощью при совершении сделок с недвижимостью. В остальном в данную категорию попадают люди из так называемой группы риска – это одинокие старики, недееспособные граждане, наркоманы и алкоголики, а также владельцы квартир, имеющие большую задолженность по коммунальным платежам. Доверчивость граждан, низкий уровень правовых знаний населения, несовершенство нормативных правовых актов, регулирующих порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью, а также отсутствие единой электронной системы автоматизированного учета информации, позволяющей своевременно фиксировать те или иные юридически значимые факты (например, невозможность получения информации о всех предыдущих сделках: о снятых с регистрационного учета несовершеннолетних, о лицах, отказавшихся от участия в приватизации, от права на наследство, о совершении сделок от имени доверенных лиц) позволяют «черным» риэлтерам обогащаться за счет людей.
- Анализ следственно-судебной практики за последние пять лет, — отметила Татьяна Килина, — позволяет сделать вывод о том, что на территории Кемеровской области преступления данной категории совершаются в основном по двум схемам в зависимости от цели мошенников. Это незаконное обогащение за счет якобы оказываемых риэлтерских услуг или незаконное приобретение прав на чужое недвижимое имущество с последующей продажей его добросовестному приобретателю.
Первый способ является самым распространенным. Он требует от мошенников детальной подготовки, планирования и совершается в основном не одним лицом, а преступной группой. При подготовке к совершению преступления мошенники налаживают связи с работниками паспортных столов, БТИ, ЖЭУ, заранее получают информацию о таких лицах, а также обо всех зарегистрированных и временно не проживающих в квартирах граждан (осужденные, выехавшие за пределы области, находившиеся на лечении), в том числе о несовершеннолетних детях. Затем преступники обращаются к гражданам, убеждая их в необходимости обменять свою квартиру на другое жилье с доплатой, демонстрируя свой опыт в сделках с недвижимостью. Либо угрожают, что в случае несогласия на обмен, они будут выселены из квартиры за неуплату коммунальных слуг. А для того, чтобы войти к потерпевшим в доверие, предлагают им спиртные напитки, продукты питания, незначительные суммы денег, обещая предоставить другое жилье с доплатой, демонстрируя якобы приобретаемые для них дома и квартиры, обещая сделать в них ремонт, привезти необходимую мебель, уголь, дрова, построить подсобные помещения. После чего, путем обмана или хищения получают от них личные и иные документы, необходимые для совершения сделок с недвижимостью.
- В ряде случаев от имени собственников изготавливаются поддельные доверенности, в которых выполняются необходимые записи и подписи, — рассказала Татьяна Михайловна. — Анализ показывает, что для регистрации таких доверенностей преступники обращаются, как правило, к одним и тем же нотариусам, которые удостоверяются без присутствия доверителя. Кроме того, мошенники, пользуясь доверием граждан и их юридической неграмотностью, убеждают подписывать чистые листы бумаги, впечатывая затем необходимый текст. На основании нотариальных доверенностей участия собственников при регистрации сделок с недвижимостью уже не требуется, договоры купли-продажи подписываются от имени продавцов доверенными лицами.
Кроме того, злоумышленники убеждают потерпевших собственноручно написать расписку о получении денег за продаваемую квартиру, либо подписать чистые бланки соглашения о задатке или чистые листы, ссылаясь на то, что это необходимо для скорейшего совершения сделки. Зачастую граждане подписывают данные документы, не читая текста, не задумываясь над его содержанием. А чтобы «освободить» квартиры, мошенники снимают владельцев с регистрационного учета, вывозят их во временно арендованные дома, квартиры либо приобретаемое для них дешевое жилье в сельской местности, где удерживают их до окончания сделок. Завершительным этапом преступной схемы является продажа квартиры. При этом преступникам необходимо быстрее избавиться от квартиры, зарегистрированной по доверенности на их имя, сделать ее «чистой». Для этой цели заключается ряд промежуточных сделок, чтобы в конечном итоге квартира была продана добросовестному приобретателю, от которого мошенники получают деньги и распределяют их по своему усмотрению. В итоге, потерпевшие остаются без жилья и без денег.
В 2009 году в Осинниках осуждены к условной мере наказания риэлтеры агентства недвижимости «Империал», которые путем обмана и злоупотребления доверием граждан из группы риска завладели 5 квартирами. Потерпевшие, доверяя преступникам, не читая текст документов, подписали в нотариальной конторе доверенности на продажу своих квартир и получение денег, полагая, что доверяют лишь оформление приватизации, кроме того, отказываясь от приватизации в пользу одного из нанимателей жилых помещений. Один из потерпевших отказался продавать свою квартиру на предлагаемых мошенниками условиях, тогда риэлтеры в Новокузнецке зарегистрировали у нотариуса изготовленную заранее поддельную доверенность на продажу квартиры, где от имени потерпевшего были выполнены необходимые записи и подписи. Благодаря грамотной работе полиции преступников удалось привлечь к уголовной ответственности.
В Кемерове по материалам следствия осуждены к лишению свободы на срок 7 и 9 лет ранее судимый кузбассовец и студент юридического факультета одного из высших учебных заведений Кемерова, которые с целью завладения квартирой потерпевших под видом агитаторов от политической партии пришли к ним домой, выяснили состав собственников квартиры. Затем на протяжении месяца, угрожая насилием, а также, избивая битами, заставляли пить спиртное, требовали передать им право на квартиру, вынудив их подписать чистые листы бумаги, доверенности на подготовку документов для продажи квартиры и расписку в получении денег. По заявлению одного из потерпевших сделка по продаже квартиры была приостановлена, однако, преступники вновь продолжили свои действия по вымогательству права на имущество, но завершить свое преступление им не удалось – полицейские пресекли деятельность злоумышленников.
В Новокузнецке осуждены члены организованной преступной группы за вымогательство квартиры с применением к ее владельцу насилия и с использование рабского труда. Избивая потерпевшего и склоняя его к употреблению спиртного, преступники заставили его подписать расписку о получении денег за квартиру, а перед посещением нотариуса приводили его внешний вид в порядок. Кроме того, получив от него доверенность на право продажи квартиры на имя члена преступной группы, продолжали осуществлять за ним «надзор», удерживая его паспорт, а затем заставили без оплаты работать на строительстве жилого дома, требуя отработать несуществующий долг за якобы полученные деньги за квартиру. После чего через ряд сделок продали квартиру потерпевшего добросовестному приобретателю. Полицейским пришлось по крупицам собирать доказательства того, что сделка купли-продажи была совершена незаконно. В результате преступная деятельность злоумышленников была пресечена сотрудниками полиции.
Чтобы не стать жертвами «черных» риэлтеров полиция Кузбасса рекомендует: 1) перед обращением в то или иное риэлтерское агентство наводить справки о таких компаниях, лучше всего у знакомых, которые уже совершали подобные сделки в данных фирмах; 2) не обращаться за посредническими услугами в сделках с недвижимостью к лицам, официально не работающих в агентстве недвижимости; 3) по возможности получить полную информацию о приобретаемой квартире (о собственниках, зарегистрированных лицах, особенно о несовершеннолетних детях, недееспособных гражданах, о предыдущих сделках купли-продажи и о снятых с регистрационного учета лицах), чтобы избежать судебных решений в пользу лиц, права которых были до этого нарушены; 4) для удостоверения доверенностей не обращаться к нотариусам, которых предлагают риэлтеры, заранее знакомится с текстом доверенностей и не подписывать их, не читая; 5) подписывать договор купли-продажи квартиры, а также выходить на регистрацию сделки купли-продажи лично, а не через доверенных лиц; 6) не подписывать никаких расписок о получении денег, чистых листов бумаги; не передавать деньги в качестве различного рода предоплаты до подписания договора купли-продажи недвижимости; 7) в случае волокиты со стороны риэлтеров, неисполнения обязательств в течение длительного времени, нарушения иных прав отзывать нотариально удостоверенные доверенности, приостановить государственную регистрацию сделки.
